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迎接新一轮的房价飞涨
有时候我们总在想，不能留一个杂乱纷芜的史书给后世
一）降价前二天，有个朋友发短信过来，说上海的开发商降价了。问我怎么看。楼市开始崩盘，利国利民的好日子就要来了。我说，对嘉定和御桥那二个降价盘没有了解。不知道他们按“原价”卖了多少套，这个“原价”是否被竖立。同样也听说，新开盘的Moco是一幢商业楼宇，仅有40年的产权，产品不一样。也有人说，这次团购，其实有团购商补贴了费用，为了在美国股市造势。还有人说，这次降价，是响应ZF号召做的样板工程。最后甚至有人说，赤果裸的开发商阴谋，自导自演。不过，这些并不是重点。“原价/现价”“真降/假摔”我们并不关心。我只关心问他一件事，“开发商降价的原因是什么？”朋友兴高采烈地说：“资金链断裂，开发商撑不住了”。我接着问：“是不是因为出现了更多，更好，更便宜的产品供应，开发商出于竞争，降价促销，薄利多销？”朋友兴高采烈地说：“资金链断裂，开发商撑不住了”。于是我提起笔，写下十个大字《迎接新一轮的房价飞涨》
二）迫害
朋友眉飞色舞地接着说：“今年KFS可算惨呢，先是限贷限购，卡死了地产商的销路。然后银行贷款渠道被掐掉，各大银行都不向房产商放款。再次是地产信托被斩断，国家敏锐地察觉到了地产界的漏洞，把信托的门也关了。”朋友说：“接着国家抽紧银根，提高准备金率。地产商只能到黑市上去借高利贷，目前的利率高达25~30%。你看看绿城发的债券，可谓流血上市”。朋友好好大笑，说：“这群奸商们的日子，可算是到头了。”朋友说：“陷入了人民战争的汪洋大海，围追堵截，把地产商所有的生路都灭掉。奸商们都要跳楼了，他们只能把房子便宜地卖给俺们伟光正老百姓”。我目瞪口呆地看着手舞足蹈的朋友，问道：“地产商们都跳楼了，任潘都死光了，谁来卖房子给你”。朋友不屑一顾地说：“新闻上报导了，房地产是暴利行业。死了张屠夫，还怕吃不了剥毛猪。自然有别的张三李四来造房子”。我接着继续问，“既然房地产是暴利行业，那开发商又怎么会穷到跳楼”。朋友挥舞着拳头，“流动性，流动性懂么！他们虽然有很多资产，可是现金为王。房子卖不出去，开发商就只能打七折六折卖给我们。老百姓的好日子，就快要来了，呜哈哈哈哈哈~~~~~”。我继续问，“流动性，开发商要现金干什么”。朋友的眼神，象是看白痴一样看着我，“造房子，发工资，补地款，付利息，开发商在外面借了这么多的债，光是利息就够他们倾家荡产了”。
三）工程好了，现在让我们抛开这些被马列经济洗脑的可怜虫。让我们来谈谈市场的真实情况吧。如果开发商遭遇资金困难，那第一个被抛弃的环节是什么，是“新购土地”。很多人不明白，自从1995年迄今，房地产行业，已经发生了巨大的变化。在1995年的时候，一幢房子，譬如售价2500元/m。那么其中可能1500元是建筑成本，1000元才是土地成本。而今天2011年，一幢房子，譬如售价40000/m，那么其中的36000元是土地成本，而建筑成本才占4000/m，还不到。
也就是说，在过去十五年中，土地/建筑成本的重要性，已经倒了一倒。时至今日，土地成本已经占到了绝对的90%。建筑成本甚至小到了忽略不计的小数项。前几天我和ericchen8888吵架，我说，“2011年以后，绝没有烂尾楼”。小陈不理解，他问1995年迄今，一直都有烂尾楼，凭什么你说，进入廿一世纪之后，中国就没有烂尾楼了呢。因为“建筑/土地”成本，已经小到了不成比例。换言之说，只要你把地买下来了，建房子绝对不成问题。只要土地各项权证清晰，衙门公章敲全，建筑房子这点小事，绝对不是资金压力。
很多朋友不了解，他们的思维还停留在上世纪九十年代，以为开发商需要大量的资金用于在建工程，一旦开工就是一个烧钱的主，而且半刻都停不下来。其实现在的房地产行业，工夫在诗外。前期把土地买下来，土地的巨额融资款是最困难的。造房子根本不缺钱。
四）宏调好了，现在我们看看，宏观调控都干了些什么。当宏调来袭，开发商面临三重选择，1）降价卖楼，快速回笼资金，2）融资，3）减少新购土地。那么开发商会选择哪一样呢，哦，请别打哈欠了。答案并不是3。答案是：最便宜的一项。目前政府将KFS的各项财源截断，开发商的融资成本，大致在25~30%左右。降价卖楼的话，要看网友们的心情，一般来说，傻空受了几年的气，刚需们都憋了几年的胃口嗷嗷待哺恨不得楼价降到09年的位置。
所以降价卖楼的话，区区5%是打不动消费者胃口的。要降至少得20%以上，也就是说，换算成利息，也是25~30%。相对来说，停止买地，是最为划算的。房地产业远不如外界想象的暴利，在公开市场拍卖的土地，摊薄到二至三年的年化收益，平均回报率也就在10~15%左右。开发商只要不新购土地，他们就永远不缺钱。对KFS的迫害，不仅在经济学长期使供应商减少，供应减少。而哪怕在短期，傻空也赚不到便宜。傻空是全输。所以，我要在这里写一句结论：“本次宏观调控的结果，是减少了未来的供应，迎接新一轮的房价飞涨！”
或者进一步地说：“任何一次的宏观调控，都是减少了未来的供应，迎接新一轮的房价飞涨！”
五）政策面
分析完了经济面，我们再来看看政策面如何。先贴一段几天前赵晓的微博：weibo.com/1195818302/xu6VEkZfI“@赵晓 ： 前段时间我说过紧缩政策己到尾声,当时网上许多人并不理解,甚至质疑,现代己应验之。当前宏观政策转换将有三个时间点：本年底前、明年4月以及18大后。又有两种方式,微调与剧调。早调则微调,晚调则剧调。鉴于政府有大把的牌再手中,对明年经济也许并不需要过分担心！”我说赵晓是个傻空；不过他这段话倒是蛮有喜感的。尤其是具体展开的时候。首先，赵晓说道了三个时间节点，分别是：“本年底前、明年4月以及18大后”。众多周知，这三个时间点是中国的重大政治时间。就好象声称美联储会议会对市场造成冲击一样的。所以这话等于没说。其次，政府永远是有牌的。譬如加息或者减息，加存款准备金/减存款准备金，收紧贷款总额度/放松贷款总额度。政府永远是有正负二张牌的，其必然是一张好牌，一张坏牌。所以说“政府有牌，有好牌”这话也是白说。那么，具体对政策面分析，会是怎样的结果呢？我们会毫不犹豫，百分之百地确定地说：“他肯定会出最错的一张牌”！具体的分析，由于涉及雀巢咖啡，我们就不展开了。简单点来说，我们顺着这条道路，只会向前，快速或者慢速，不会回头的。“因为宏观调控，所以房价飞涨”，政府会做的，只有加紧一项或另一项调控，区别仅仅名目不同。而若想降房价，只有一张正确的牌，那就是“减调控”。这张牌会出的概率为0。
六）历史书有时候我们总在想，不能留一个杂乱纷芜的史书给后世。在我众多的写作作品中，其实自己较喜欢的是那篇《上海楼市的真实走势》2009。当年，刺激我写作的，就是因为饭桌上有一群人，堂而皇之地讨论2005大跌，2008大跌。或许几十年以后，当文献都烬入尘土，后世的人研究讨论起2011年的楼市历史，也会堂而皇之地考证“2011大跌”吧。
当后人们翻开报纸，杂志，互联网络，各种各样的报道，充斥着“2011年上海房价大跌三成”。当2014年傻空和我们吵架的时候，或许又会有跳大神的人跳出来，说“我2011年成功抄底，目前涨了3倍”。也会有傻空煞有其事地分析“2011年其实是有大跌的，可惜那时候我没有买进”。会有人考证，“宏观调控也是能造成房价下跌的”。哈耶克在上，这怎么可能！2011年的真实市场，别去听小编瞎吹，别去看CCAV。2011年的上海楼市，就是“涨，涨，飞涨”。难道你们非要逼我再写一篇《上海楼市的真实走势II》2011么。我们想，我们总是要留下一点真实，留下一点记录，给后人的。对开发商的迫害，对房地产的宏观调控，怎么可能降房价呢。“因为宏观调控，所以房价飞涨”。任何政府干预，只能减少未来的供应，只能加速房价的上涨！如果政府干预能降低房价，那么，所有的《经济学》书籍全部都要重写。水能够变油，天上掉馒头。今天，当我们看到“宏观调控已经到了最关键的时刻，再坚持一下”，“宏观调控已经开始显效，房产商开始降价”。我们只能叹气，傻空不仅脑子不好使，眼睛也不好使。如果要对傻空的所有无知自私和偏见归纳成一句话，那么我们会说：请迎接新一轮的房价飞涨。
（水库论坛|yevon_ou, 2011年10月26日）
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金融的本质 ----- 兼谈M2/GDP
首先，请大家看一下这二个帖子。和本文发展有关：《欧,M2是你们炒房炒出来的,跟央行无关》
《没有文化真可怕》
当年对于货币，信贷，M2，M2/GDP产生了一些争议。我向来没有给文盲施教的精力，一直过了一个多月。想起来了，补文一篇。
一）总纲任何一个系统或者组织，都在竭尽所能地削减成本 ------ yevon_ou
在东海之巅，蓬莱深处，有一个岛国，叫做扶桑。扶桑是一片一滴油也不出产的国家（注1），所以整个国民经济，高度依赖进口石油。
对于这样一个国度，却诞生了全世界最省油的经济。日本人擅长把电子器械做得非常微型化，日本车出了名的省油，日本国内大量使用节能设施和可再生能源。整个国家小巧而精致。
这个范例说明的是，任何一个系统或者组织，都在尽可能地削减成本，减少消耗。这样他们才可以在竞争中存活下来。譬如说你是一家公司，你就要尽可能地削减支出部分。你是一个家庭，你就要开源节流，保持同样生活品质下，付出去的钱越少越好。这个道理是很简单的。
注1：日本产少量的海洋石油
2）金融那么，金融是什么呢。金融乱花迷人眼，我们似乎每一天都在接触金融，但却又说不清楚金融是什么。包括一些很高层的资深专家，陈志武写《金融的逻辑》，但其实他也不明白金融是什么。
是股票？是债券？是利率？是融资？以上都不是。对于一个大型超大型的集体来说，譬如2300万人口的上海，你把他所有的部分看成一个整体。把工商业，居民，银行，证券，股票，信托，一切的金融活动看成一个整体。那他是什么？
他就是City，一个名叫上海的City。我们考察一下这个City，这个超大型庞大系统，他需要“输入”些什么。
他需要输入粮食。
他需要输入能源。
他需要输入铁矿石。
他需要输入货币。
当然，上海也有一些“出口”给兄弟省份的东西。不过这不是本文讨论的重点。
我们关心的是第四条，上海需要“输入货币”。这句话什么意思呢。就是古罗马的皇帝，一直苦于没有足够的黄金，来满足地中海统一之后日益增加的商贸需求。黄金本身是一种“通货”，通用货币。
譬如地中海统一之后，商业极大繁荣，众多的商人需要彼此之间结算。商业有多大，对于金币的需求就有多大。
后来这事怎么解决的？罗马皇帝印了许多掺银的金币，市面上金币就很多了。
回到上海的例子上。随着改革开放之后，上海经济不断发展，商贸规模不断扩大。商业越大，对于“货币”的需求也越大，简单可视为正比。
那么，上海本身譬如只有1000亿纸币，100元*10亿张，随着上海经济的发展，这些纸币不够用。
他就必需“进口”纸币，从北京派一辆火车，装满了纸币开进来。
3）惊悟好了，现在回到我们第三步，也是许许多多“专家”一辈子没有领悟的关键一步。----任何一个系统或者组织，都在竭尽所能地削减成本就好像日本在竭尽所能地优化能源使用，减少“石油”进口一样。
你把“上海”视为一个整体，这个整体所做的事，就是竭尽一切所能，尽量减少“100元钞”进口的数量。
你要知道，日本进口石油，是要付钱的。譬如用Toyota生产的汽车去换。而日本人就少了汽车。
同样道理，上海从北京“进口”纸钞，是要付钱的。譬如用上海人生产的Volkswagen帕萨特汽车去换。于是上海人就少了汽车。
对于整个系统来说，要尽可能地削减成本。那怎么办，上海人就要尽可能地减少“进口”纸钞。
日本人省油的技术，是尽量提高能源使用效率。一滴油当几滴用。
上海人省纸钞的技术，是尽可能提高纸币使用效率。一元钱当几元钱用。一元钱怎么当几元钱用呢，这就叫金融。这就是金融的本质。
4）金元融通金融最初的意思，金是黄金，融是融通。
一元钱怎么当几元钱用呢。最主要的一个方法，就是靠融通。或者说是信贷。譬如说，到集市上，我要卖掉三头羊，换回了你的十只鸡。
在正规的教科书中，我要先把三头羊卖掉，换回5个金币。然后用其中的3个金币，买你十只鸡。但是，有了“金融”之后，整个市场上一枚金币也不需要。
我跑过去，和你说，“我这里有三只羊，你看见了”。
“看见了”。
“那我是一个富人，你相信了”。
“相信了”。
“现在我拿走你十只鸡，作价3枚金币。等我羊卖掉了，就把钱给你”。
“成交”。可见，在后者的交易中，整个市场中并没有多少金币。或者说，对于金币的需求，大大地减少了。金融的使用，就好像日本省油技术一样。原来3滴油才能跑一公里，现在1滴油就能跑一公里了。
原来3车皮“100元钞”才能满足上海商贸需求，现在1车皮就够了。一个系统，会自发地产生金融结构，原始社会并没有银行信托证券PE。金融的产生，是帮“整个系统”减少资源输入量。
减少上海受北京的剥削。
5）影子银行现在就不难分析，为什么在北京，三监一会，打心底里不喜欢金融创新。因为“省油的技术”绝对不能提高。八嘎，一缸油跑800公里了，俺们中东的石油大亨，喝西北风去啊。
中国历来无耻的事情甚多，但中国央行堂而皇之地提出“宽货币，紧信贷”无疑是其中一条。
这句话的意思，简直就是说，你们日本国要大大地从中东进口石油，但又不允许发展本国省油技术。
从另一方面说，我们也不难理解，中央政府，为什么对“影子银行”如此仇恨，简直污蔑抹黑毁灭到咬牙切齿。
这就好像说，中东的王子们，不仅不允许日本发展省油技术。而且目前还看见日本搞新能源，风电，热电，太阳能了。
“影子银行”，相对于一个City大型系统来说，就是新能源。
区别是，中东王子们不能限制日本人搞太阳能。中国中央政府，却可以捣毁温州的影子银行。
6）货币的金额我今天出门，忘记了带钱包，问小顾借了200元钱。请问，我有没有增加货币供应量？
我看中一套房子，手里没钱。问小李借了50000万醋款当首付。请问，我有没有增加货币供应量？哦，这个问题有点难。你不如问，“我有没有减少货币需求量”。
答案是肯定的。减少需求，和增加供应，二者是等效的。都是减少了北京对上海的剥削。
这里我们要推到另一个话题，M2是什么。
当一个大型超大型的系统，譬如说2300万人口的City。
他一开始有1000亿的现金。但系统内部有复杂的金融结构，这100元*10亿张的纸币，就可以满足5000亿，7000亿，9000亿的商贸交易需求。我们所说的M2，其实就是这个“复杂的金融结构”的衡量度。
这个城市，这个City，内部结构究竟有多复杂。一滴油究竟可以衍化成几滴油。教科书说，用M2这个指标来衡量。在19世纪的美国，以及2000年~2010年的中国，金融的世界很简单。银行，存款和贷款，占了绝对大头。
所以当时，对于这个“复杂的金融结构”，其衡量也很简单：看看银行业的规模。
所以历来人们衡量这个“复杂的金融结构”，都是只看银行扩大的信贷倍数。譬如一元存款，经过几次存款准备金转存，最终成为了3.3元~3.5元贷款。
所以我们认为，这个“复杂的金融结构”，把资金放大了3.3~3.5倍。一滴油被当成了三滴油来用。
那么，我之前说的那个“想买房子，问小李借了5万”，被统计进去了没有。
答案是没有。那么，“小李先存5万在银行，银行再借5万给我”，这个模式有何区别，被统计进去了没有。
答案是，没有区别，被统计进去了。可见，M2统计的，仅仅是能够被统计的部分。在市场上，还有大量的“省油”行为，无法被统计。
进一步地问，社会上放高利贷的，被统计进去了没有。
答案是没有。企业之间的赊账和购销，统计进去了没有。
答案是没有。银行发的理财产品，信托产品，代客贷款，统计进去了没有。
答案是没有。承兑汇票，远期支票，虚开信用证，统计进去了没有。
答案是没有。事实上，City是一个无比庞大的系统。你永远不可能统计上所有的“省油”技术。
M2只是一个粗糙的粗估值。主要统计银行系统的资金利用情况，衍生放大倍数。但是，2300万人口的大城市无比复杂。借款，赊账，斯玛特卡，联华OK卡，超市美容卡，各种各样节省“纸钞”的环节，每一个都在创新。
任何一个系统或者组织，都在竭尽所能地削减成本 ------ yevon_ou
M2永远只是一个粗糙的估算值。我们永远也不知道，一滴油能被大城市“复杂的金融结构”衍化成几滴油。这个倍数永远没有人知道。
我们所知道的是，任何一个组织或者个人，都在尽可能地少用油。
7）推论和分析理论是理论，理论已经讲得很清楚了，现在我们要讲一些更实战的东西。
其一，货币天生具有通胀性“省油”技术，永远是在不断深化的。哪怕其他一切因素不变，大城市本身，也会创新找到越来越少使用基础货币的方法。
也就是说，1000亿现钞放在上海，随着金融的不断深化，本身就会被衍化成为3000亿，5000亿，9000亿……或者说，人类对于纸钞的需求，本身是不断缩减的。
就好像说，日本随着精细加工业的不断发展，对石油的需求，肯定是日渐减少的。
但日本本身的经济在发展，对石油的需求又会增加。
这二项因素相累加。譬如上海GDP每年增长10%，那么对基础货币的需求，应该是增长10%-1%=9%左右。
略低于GDP。
其二，中央政府引发通胀每年GDP实质增长10%，货币应该增长9%左右。
而中央政府实际货币增长超过24%，所以每年15%的通胀，是中央政府引起。
其三，影子银行有利民众将2300万人口视为一个整体，则其内部的金融结构再如何地复杂，其实是减少了纸币“进口”的数量。
这件事，对整体2300万人是有利的。也就是说，金融越多，衍生越多，民众越富。越少受北京剥削。
其四，金融导致物价上涨。再回到置顶那二贴和胖霉菌的争论之中。使用房贷，会增加整个系统中的金融行为。胖霉菌怒斥说，因为房贷，所以导致房价上涨。
答案很简单。见第三条，将2300万人口视为一个整体，则金融的使用，是整体受益的正和游戏。
（水库论坛|yevon_ou, 2013年5月5日午）
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